Warum ist die Maklercourtage bei privaten Immobilientransaktionen für viele das große Ärgernis? Wie berechtigt ist diese Sichtweise und wie wirkt sie sich in der Praxis aus?
Während Diskussionen über bei Mietvertragsabschlüssen häufig anfallende Maklerprovisionen durch das Bestellerprinzip an Bedeutung nachgelassen haben, wird die Provision bei Immobilienkaufverträgen weiterhin gern hinterfragt. Häufig ist zu hören, die Courtage sei „unangemessen hoch“ oder „nicht verdient“.
Wofür fällt die Maklercourtage an?
Nach dem Gesetz ist Voraussetzung für die Entstehung des Provisionsanspruchs, dass der Makler entweder den Nachweis der Kaufgelegenheit erbringt oder den Vertragsabschluss vermittelt. Ohne einen solchen Vertragsschluss kann der Makler nach dem Gesetz von seinem Kunden nichts verlangen, selbst wenn er erheblichen Aufwand für ihn betrieben hat. Das mag für denjenigen, der gerne verkaufen oder kaufen würde, aber nicht zum Zuge kommt, sachgerecht erscheinen. Es profitiert aber auch derjenige, der nicht verkaufen oder kaufen will, den Makler aber in erheblichem Umfang für sich hat arbeiten lassen. Aus Kundensicht ist es daher zunächst von großem Vorteil, den Makler ohne Kostenrisiko für den Fall des Nichtzustandekommens eines Kaufvertrages beauftragen zu können. Der Nachteil desjenigen, der infolge des Vertragsschlusses provisionspflichtig wird, liegt indes auch auf der Hand, denn er zahlt de facto den Gesamtaufwand des Maklers.
Welche Leistungen erbringt der Makler?
Im einfachen Standardfall, den die meisten privaten Immobilienkäufer erleben, erstellt der Makler – meist auf Grundlage der Informationen, die er vom Verkäufer erhalten hat – ein Exposé und verteilt dieses an vorgemerkte Kunden auf Käuferseite oder stellt es potentiellen Kunden auf Anfrage zur Verfügung. Handelt es sich um ein interessantes Objekt, ist die Kaufentscheidung meist schon nach kurzer Zeit gefallen. Bei schwierigen Objekten kann es bisweilen deutlich länger dauern. Auch das Scheitern der Verkaufsbemühungen gehört zum Geschäft. Zu gegebener Zeit informiert der Makler die Beteiligten über das Ergebnis des Verkaufsprozesses. Auf Wunsch der Vertragsparteien bietet er anschließend in der Regel noch die Organisation des Notartermins an. Alles Weitere, insbesondere die Gestaltung und Abwicklung des Kaufvertrages, liegt im alleinigen Verantwortungsbereich der Vertragsparteien.
Hierin mag ein wesentlicher Grund dafür liegen, dass die Maklercourtage häufig als „unangemessen hoch“ oder „nicht verdient“ angesehen wird. Anders als etwa Ärzten, Architekten, Steuerberatern oder Anwälten obliegen dem Makler grundsätzlich keine besonderen Aufklärungs- oder Hinweispflichten. Zwar darf auch er keine falschen Angaben machen. Der Hinweis darauf, dass seine Angaben auf Informationen des Verkäufers beruhen und er dafür keine Haftung übernimmt, genügt aber meist schon zur Herbeiführung eines Haftungsausschlusses.
Auf die Gestaltung des Kaufvertrages nehmen Makler nicht zuletzt aus Haftungsgründen in der Regel keinen Einfluss. Darin besteht auch nicht ihre Aufgabe. Der Beurkundungszwang bei Immobilienkaufverträgen hat zur Folge, dass grundsätzlich nur das gilt, was die Parteien im notariellen Kaufvertrag auch tatsächlich festgehalten haben. Selbst wenn daher im Vorfeld der Beurkundung bestimmte Aussagen zur Immobilie getätigt worden sein sollten und der Käufer dadurch gewisse (aus seiner Sicht falsche) Vorstellungen entwickelt haben sollte, kann er sich darauf häufig nicht berufen. Ihm bleibt dann juristisch nur die schwierige Argumentation über die Arglist.
Der nicht selten später entstehende Eindruck, der Makler hätte etwas Unzutreffendes mitgeteilt, Informationen vorenthalten oder nicht hinreichend aufgeklärt, ist oftmals verständlich, bei richtigem Verständnis aber nur in Ausnahmefällen berechtigt. Wichtigster Teil einer Immobilientransaktion ist der schriftlich fixierte Inhalt des Kaufvertrages und grundsätzlich nicht, was der Makler im Vorfeld der Beurkundung gesagt oder nicht gesagt haben mag.
Ist die Maklervergütung unangemessen?
Zweifelsohne stellt die Maklercourtage neben den sonstigen Erwerbsnebenkosten eine relevante wirtschaftliche Belastung für den Immobilienkäufer dar. Die Vergütungsstruktur ist aber durchaus „normal“. Sie ist z. B. den Bestimmungen zum Werkvertrag oder Dienstvertrag vergleichbar, wozu im weiteren Sinne auch Verträge mit den bereits erwähnten Berufsgruppen der Ärzte, Architekten, Steuerberater oder Anwälte gehören.
Bekannt ist aus anderen Bereichen auch, dass die Höhe der Vergütung von dem zugrunde liegenden Wert oder den zugrunde liegenden Kosten abhängig ist. So richten sich beispielsweise das Architektenhonorar nach der Höhe der anrechenbaren Kosten oder die Rechtsanwaltsvergütung nach der Höhe des Gegenstands- bzw. Streitwertes. Auch die Notar- und Gerichtskosten sind im Wesentlichen wertabhängig und werden daher durch den Kaufpreis bestimmt.
Dass das Maklergeschäft von gestiegenen Kaufpreisen profitiert, ist eine Folge der Verknüpfung von Courtage und Kaufpreis. Dass die Courtage oft hoch erscheint, ist eine Folge der Pauschalierung. Provisionen aus schnellen und unkomplizierten Verkäufen zu hohen Kaufpreisen kompensieren geringe oder gar ausbleibende Vergütungen trotz hohen Aufwands bei schwer vermittelbaren Immobilien oder Beendigung des Auftrags ohne Veräußerung. Es wäre daher zu kurz gegriffen, nur auf die im Erfolgsfall zu zahlende Summe zu blicken.
Welche Einwände gegen die Maklercourtage beschäftigen die Rechtspraxis?
Da der Courtageanspruch des Maklers vom Vertragsschluss abhängt und keine besonderen Anforderungen an die Maklerleistung bestehen, richten sich rechtliche Angriffe zumeist gegen den Vertrag als Solchen oder einzelne Vertragsbestandteile, sind also auf seine ganze oder teilweise Beseitigung gerichtet. In Betracht kommen vor allem Widerrufs-, Anfechtungs- oder Kündigungsmöglichkeiten sowie Ansätze, die Wirksamkeit nachteiliger Regelungen in Frage zu stellen. Insbesondere die Widerrufsrechte bei Verbrauchern haben in der jüngeren Vergangenheit die Gerichte beschäftigt.
Wie lassen sich Konflikte vermeiden?
Wie bei jedem anderen Vertrag treffen auch bei einem Maklervertrag gleichgerichtete und widerstreitende Interessen aufeinander. Konflikte entstehen vor allem dort, wo der Interessenausgleich nicht gewahrt ist oder das Vertragsverständnis nicht identisch ist. Makler können sich unter anderem durch faire und bei Bedarf auch individuelle, auf einen entsprechenden Interessenausgleich gerichtete, Vertragsgestaltung auszeichnen. Kunden sollten mit dem richtigen Verständnis an einen Maklervertrag herangehen und sich der eigenen Verantwortung für den Immobilienerwerb, insbesondere bei der Gestaltung des Kaufvertrags, bewusst sein. Wer seine Interessen selbst wahrt und die Courtage primär als Gegenleistung dafür sieht, dass der Makler ihm die Tür zu seiner Immobilie geöffnet hat, wird sich leichter mit ihr anfreunden können.
Quelle:
Dr. Christof Kiesgen, Rechtsanwalt
BUSSE & MIESSEN Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
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